Ассоциация Региональное отраслевое объединение работодателей
Саморегулируемая организация Строителей Сибирского региона

Член Совета НП ССР, генеральный директор ООО «Региональная строительная компания»  Литвинов Владимир Германович   предлагает  концепцию и механизм комплексного освоения застроенных территорий:

        В целях повышения уровня и качества жизни населения на основе комплексного развития застроенных территорий жилых районов, реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", обеспечения требуемых объемов реконструкции и реновации сложившейся застройки, модернизации и капитального ремонта жилищного фонда, рационального использования бюджетных средств, направляемых на развитие застроенных территорий, а также для обеспечения выполнения поставленных перед областью задач, Литвиновым Владимиром Германовичем подготовлены  предложения по расширению применения механизмов комплексного освоения застроенных территорий г.Новосибирска.

Предмет Проекта – комплексная поквартальная реновация городских территорий, занятых ветхим и аварийным жилищным фондом  г.Новосибирска. В проект кварталов также войдет план мероприятий по развитию реконструируемой территории. Данный план будет определить очередность и сроки расселения, сноса и строительства многоквартирных домов. Проект и план мероприятий будет проходить процедуру публичных слушаний, где жители смогут познакомиться с этими документами и высказать свои предложения.

Главной цельюкомплексного освоения застроенных территорийгорода является создание новой привлекательной городской среды обитания за счет выработки комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализации на конкретном земельном участке – месте сноса ветхого и аварийного жилищного фонда. Реализация Проекта позволит качественно улучшить жилищные условия значительной части горожан, которые сегодня проживают в домах первых массовых серий, ветхом жилищном фонде. Развитие застроенных территорий предполагает строительство современного комфортного жилья, необходимых Новосибирцам социальных объектов, приведение в порядок всех внутриквартальных коммуникаций, оборудование спортивных и детских площадок, парковочных мест для автотранспорта, комплексное благоустройство и озеленение кварталов. Необходимо начинать реновацию кварталов, застроенных домами первых массовых серий, уже сегодня, для того чтобы предотвратить аварийное состояние данного жилищного фонда в будущем.

В качестве принципов реализации Проекта по комплексному освоению застроенных территорийгорода предлагаю считать сохранение природной среды и устойчивого развития территории. Рыночный потенциал Проекта и ориентацию на различные сегменты потребителей показывает, что это сложный и долгосрочный Проект, который потребует от каждого участника, прежде всего терпения, взаимопомощи и умения находить компромиссы; для многих реализация программы станет долгожданной возможностью получить ключи от новой квартиры.

Основным механизмом, позволяющим эффективно реализовывать Проект комплексного освоения территории, считает Литвинов В.Г. государственно-частное партнёрство, отвечающее интересам всех его участников: федеральных, региональных и муниципальных органов власти, а также частных инвесторов. Девелоперский бизнес, реализуя масштабные проекты с существенным операционным риском, получает от государства финансовую, юридическую, политическую и другую поддержку и оперирует с привлекательной для себя и инвесторов нормой прибыли. Субъект федерации и Муниципалитет от реализации таких проектов получают возможность повысить качество жизни населения и свою инвестиционную и социальную привлекательность, а федеральные органы власти - инструмент эффективной реализации общегосударственных задач. Государство заинтересовано в привлечении крупных инвестиций в экономику региона, который может обеспечить частный капитал. Бизнес же заинтересован в политической и административной поддержке долговременных проектов.

Для реализации данного проекта следуетприменять следующий алгоритм действий, который предусматривает несколько этапов – подпрограмм, принятых областной и городской администрацией в разные годы, а именно:

Первый этап  -  Основные задачи разработки и реализации Проекта

     - Разработать документацию, в соответствии с Генеральным планом развития г.Новосибирска, по планировке территории для последующего строительства объектов исходя из реальной потребности города, с приложением адресного перечня застроенных территории подлежащих комплексному развитию для формирования графиков выполнения работ в составе комплексной реконструкции территорий с организацией единой информационной базы данных.

-     Разработать предложения по максимальному использованию реконструируемых территорий для реализации городских социальных программ жилищного строительства, включая размещение объектов социальной сферы, комплексных предприятий потребительского рынка и услуг шаговой доступности, предприятий малого предпринимательства, с целью предоставления необходимых услуг населению.

-    Обеспечить учет данных о нецелевом использовании земельных участков и подготовить предложения по их возможному дальнейшему использованию.

-     При разработке проектов планировок застроенных территорий предусмотреть резервирование земельных участков для размещения головных энергообъектов и их эксплуатационных служб, в первоочередном порядке рассматривая территории промзон после вывода с них промышленных предприятий.

-     При проектировании и строительстве дорог и магистралей общегородского назначения включать  в комплекс работ проектирование и строительство магистральных городских коллекторов для прокладки кабельных линий электропередач и тепловых сетей.

-    На основании представленных в установленном порядке электрических и тепловых нагрузок, балансов водоснабжения и водоотведения до разработки комплексной схемы инженерного обеспечения территории обеспечивать в проектах планировки подготовку предложений по ее теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению на основании разработанных отраслевых схем энергоснабжения, водоснабжения и водоотведения г. Новосибирска.

-    При разработке документации по планировке территории предусматривать увеличение плотности улично-дорожной сети.

Второй этап    -  Обоснование соответствия целей проекта задачам социально-экономического развития  г.Новосибирска

-  Изменения законодательства в градостроительной и жилищной сферах требуют новых подходов и к решению проблем капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда, в том числе и проблемы участия собственников в финансировании данных работ (ежегодное Послание Президента Российской Федерации). Исходя из этого необходимо предусмотреть критерии обоснования проектного решения о сносе жилых домов и новом строительстве при подготовке проектов планировки застроенной территории.

-   Наличие жилых зданий, подлежащих сносу в соответствии с законодательством.

- Согласие собственников жилых и нежилых помещений на снос зданий при предоставлении равноценных жилых и нежилых помещений, либо компенсации с учетом соблюдения прав собственников.

- Экономическая оценка затрат на капитальный ремонт жилого здания и новое строительство с переселением жителей в соответствии действующим законодательством.

-  Наличие участков под строительство стартовых жилых домов для переселения жителей при новом строительстве и капитальном ремонте жилых зданий. При этом дома, включенные в адресные перечни на капитальный ремонт за счет средств бюджета г. Новосибирска, не должны включаться в списки сносимых. Поэтому при комплексном обследовании предложенного квартала в рамках реализации проекта будут рассматриваться все дома на предмет их отнесения к сносимым или подлежащим капитальному ремонту совместно с городскими организациями, в компетенцию которых входит решение этого вопроса.

Третий этап - Обоснование целесообразности решения программно-целевым методом:

-    Обоснованность разработки Проекта реновации территорий сложившейся жилой застройки г.Новосибирска обусловлена рядом социальных, градостроительных, экономических и законодательных факторов. Социальные факторы связаны с необходимостью размещения в пределах «шаговой доступности» объектов социально-культурного назначения, потребительского рынка и услуг, оптовой торговли, малого предпринимательства.

-    Градостроительные факторы связаны с низкой интенсивностью использования земли реорганизуемых территорий различного назначения при наличие растущего дефицита территории для нового строительства.

-      Экономические факторы связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения двух-четырех этажного  и непригодного для проживания жилья с высоким износом, при его низкой рыночной стоимости, но не признанного аварийным, со снижением объемов дотаций на содержание жилья.

-    Законодательные факторы связаны с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации и другими законодательными и нормативными правовыми актами г.Новосибирска, в соответствии с которыми существенно усложнился порядок развития застроенной территории; необходимо комплексно подходить к решению проблем с собственниками объектов капитального строительства, арендаторами земельных участков, расположенных в границах застроенной территории.

 Четвертый этап   -   Целевые индикаторы реализации Проекта

-   Количество квадратных метров жилья, построенных по городскому государственному заказу и для нужд муниципалитета.

-     Количество квадратных метров жилья, построенных в рамках договоров связанных с реализацией Проекта своими силами, либо заключенных на конкурсной основе сторонними организациями.

-      Экономия бюджетных средств на капитальный ремонт жилищного фонда за счет среднесрочного планирования и его обновления.

Пятый этап     -     Укрупненные экономические показатели

Расходная часть:

-   подготовка, разработка, согласование и экспертиза проектной документации территориального планирования, проектов планировки территорий, проектов межевания территорий, сбор исходных данных, оценка имущества, включая земельные участки, технико-экономическое обоснование проектов.

-       разработка, корректировка и согласование схем инженерного обеспечения.

-  мероприятия организационно-технического характера, нормативно-правовое и методическое обеспечение.

Доходная часть:

-  возмещение в бюджеты различных уровней доли города в соответствии с условиями договоров.

-  возмещение исполнителями программы затрат на разработку и согласование документации территориального планирования.

Шестой этап    -  Координация направлений по реализации Проекта

В целях повышения уровня и качества реализации Проекта со стороны органов       власти необходимо принять следующие решения:

- Не допускать подготовку лотовой документации на земельные участки под      сносимыми аварийными домами на территориях, подлежащих комплексной реконструкции, как на отдельные объекты застройки. 

- Установить правовой статус проекта: присвоить статус «Пилотного» для  Новосибирской области проекту по комплексной реновации городских территорий, занятых ветхим и аварийным жилищным фондом.

- На основе правового статуса Проекта, ходатайствовать о его включении в  приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на территории Новосибирской области. И создать зону градостроительного регулирования с особым порядком согласования градостроительной документации по комплексному освоению данных застроенных территорий.

- Сформировать механизмы использования реорганизуемых территорий различного функционального назначения в целях увеличения инвестиционной привлекательности примыкающих застроенных территорий, строительства энергетических объектов, организации озеленения территорий общего пользования.

-  Сформировать адресный перечень территории Проекта для разработки документации по планировке территории.

- Проводить мероприятия по обеспечению нормативной правовой базы, порядка проведения обследований территории, методику определения финансовых затрат на реализацию проекта, порядок проведения публичных слушаний.

- Проведение оценки экономической целесообразности реорганизации застроенных территорий на основании разработанной документации по планировке территории для выбора экономического механизма реализации Проекта.

- Обеспечение координации участия городских структур и инвесторов в работе с собственниками жилых и нежилых помещений на различных этапах реализации проектов.

-  Постоянное повышение уровня и качества жизни населения г.Новосибирска на основе комплексной реконструкции территории сложившийся застройки.

- Совершенствовать управление территорией, процессами развития и эксплуатации жилищного фонда.

-   Поручитьсоздать специальную структуру с участием органов власти и представителей бизнеса в форме акционерного общества, на которую возложить все задачи по реализации Проекта. Помимо оперативного решения всех задач в сфере бизнеса, такая структура, в том числе, позволит повысить скорость решения вопросов, связанных с выделением и оформлением в установленном порядке земельных участков под предполагаемую застройку территорий, а также обеспечит надлежащее регулирование и контроль реализации масштабного Проекта на уровне органов власти.

-  Принять за основу предложенный Проект по комплексной поквартальной реновации городских территорий, занятых ветхим и аварийным жилищным фондом. Предоставить первоначальную финансовую поддержку (целевое финансирование) за счет средств областного бюджета в размере не менее 80 млн. рублей сроком не менее чем на один год. Данная сумма средств позволит запустить механизм последующего привлечения средств частных инвесторов в реализацию проекта и может быть расшифрована по статьям.

-   Рассмотреть возможность последующего предоставления различных гарантий субъекта федерации для привлечения финансовых и инвестиционных ресурсов.

Седьмой этап   -   Фактические показатели

-     Количество утвержденных проектов планировки территорий, проектов межевания территорий, документации по планировке территории.

-     Общая площадь строительства жилья за счет средств бюджета г.Новосибирска с разбивкой по годам, включая инженерное обеспечение.

-     Общая площадь строительства жилья за счет средств инвесторов с разбивкой по годам, включая инженерное обеспечение.

 Восьмой этап    -   Ожидаемые результаты

-    Увеличение объемов строительства нового жилья и обновление существующего фонда в территориях сложившейся застройки.

-    Комплексное развитие застроенных территорий, формирование комфортной городской среды, строительство новых жилых и нежилых объектов, развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет инвестиционных ресурсов, расширение налогооблагаемой базы, увеличение доходной части бюджета г.Новосибирска

     -    Повышение эффективности использования бюджетных средств на разработку      документации и строительство объектов для нужд по  государственному заказу.

     -    Формирование нормативной правовой основы стимулирования работы инвесторов не только при новом строительстве, но и при проведении модернизации и реконструкции зданий и сооружений.

     -   Улучшение состояния окружающей среды и экологии проживания жителей города за счет ликвидации экологически опасных объектов на реорганизуемых территориях.

     -   Комплексное и устойчивое развитие территорий, вошедших в Проект, на длительную перспективу, снижение расходов на содержание и обслуживание жилищного фонда, ремонт и реконструкцию.

Справочная информация: Под руководством Литвинова В.Г. в течение 7 лет на площади более 7 га снесено 19 деревянных бараков, более 1 000 человек получили новое жилье в специально построенных для них домах. Было сдано в эксплуатацию 29 тыс. кв.м. социального жилья и 170 тыс. кв.м. коммерческого жилья и помещений общественного назначения, а также полностью реконструирована инженерная инфраструктура квартала. В планах Литвинова В.Г. перейти к комплексной реконструкции ветхого и аварийного жилья на площади более 100 га, а также комплексная застройка жилыми зданиями в г. Обь.