Александр Савельев: «Переход на проектное финансирование поддержит, прежде всего, банковскую систему»

1 марта, 2019

Наступивший год принесет в деятельность строительных компаний, да и всей отрасли в целом, серьезные изменения. О реальном состоянии строительной отрасли региона, о том, каких перемен ожидать участникам рынка и потребителям, журналу «Всё о новостройках» рассказал президент Ассоциации строителей Новосибирской области Александр Савельев.

Александр Владимирович, какие факторы окажут влияние на строительную отрасль в новом году?

На судьбу строительного рынка, прежде всего, повлияют повышение НДС до 20 % и переход на проектное финансирование. Что повлекут за собой эти события? Во-первых, повышение темпов роста инфляции в строительном секторе. Инфляция в строительной отрасли отражает себестоимость возведения жилья, инфраструктурных объектов. Согласно статистике, этот показатель достиг 5,4–5,6 %. Но уже к концу 2019 года ее уровень может увеличиться до 8–9 % годовых. Хотя жилье напрямую не облагается НДС, повышение этого налога скажется на себестоимости строительства в виде роста цен на строительные материалы, что, разумеется, повлечет за собой повышение цены квадратного метра жилья. Ориентировочное увеличение стоимости строительства с учетом роста НДС оценивается экспертами в 6–10 %.

Как повлияет на цены переход на проектное финансирование?

Во-первых, девелоперы лишатся бесплатных средств дольщиков и будут строить под банковские кредиты, ставка по которым составит не менее 10–16 %. Повышение себестоимости строительства при использовании эскроу-счетов, по мнению экспертов, составит тоже не менее 3–7 %. Среднеотраслевая рентабельность точечных строительных проектов по статистике равна 12,6 %. При этом, если проектное финансирование будет превышать отраслевую рентабельность, то есть вы берете кредит, например, под 14 %, то строительство потеряет всякий экономический смысл.

Наложение двух весомых факторов в виде проектного финансирования и повышения НДС приведет к необходимости повышения стоимости одного квадратного метра жилья. Ряд застройщиков не смогут выполнить обязательства перед дольщиками, так как механизм работы с эскроу-счетами не налажен. Отсюда возникает риск увеличения числа проблемных объектов.

Отмечу, что по данным на начало декабря 2018 года, в России было открыто всего 277 эскроу-счетов в четырех банках, и это на всю страну! По новой схеме строительства многоквартирных домов банк открывает классическое проектное финансирование, при этом финансируются только строительно-монтажные работы. Все остальное – покупку земельного участка, проектных мощностей, разработку проектно-сметной документации, рекламу, услуги архитекторов, риелторов и т. д. – должен оплачивать застройщик.

По данным ЦБ, на 1 ноября 2018 года для строительства жилых домов в России собрано с дольщиков 3,7 трлн руб. При этом вложения собственных средств застройщиков составляют 400 млрд руб., то есть не более 11 %. Соответственно, если эта сумма выпадет из оборота строительных компаний, нужно думать о том, смогут ли банки кредитовать такой объем. Для того чтобы сохранить существующие темпы роста строительства, необходимо около 4 трлн руб. в целом по стране.

К чему все это может привести?

К значительному повышению цен на недвижимость, снижению качества строительства у крупных компаний, потому что как таковая конкурентная среда станет совсем иной. Далее последует массовый уход с рынка мелких и средних компаний и банкротство. Переход на проектное финансирование поддержит, прежде всего, банковскую систему. Участие государства, по мнению экспертов строительной отрасли, заметно усилится, и в ближайшем будущем все масштабные стройки будут у крупных компаний с государственным участием. В частном секторе останется малоэтажное строительство, и оно, кстати, будет развиваться активнее. И еще один момент: Центробанк в декабре исключил из перечня компаний, которые могут страховать застройщиков, компанию «Респект». На ее долю приходилось более 80 % рынка этого вида страхования. В итоге с 18 декабря ни один застройщик, реализующий свой проект через механизм страхования рисков, не может продать ни одну квартиру. Предполагается, что страховать свои риски застройщики будут в Фонде защиты прав дольщиков. Когда механизм заработает, не совсем понятно, потому что законодатель пока не ответил на этот вопрос. Вся строительная аудитория находится в подвешенном положении.

То есть за деньги населения строить теперь запрещено?

Согласно поправкам, внесенным в Федеральный закон № 214-ФЗ, прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов, находящихся в высокой степени готовности. Критериями будут являться уровень готовности объекта и количество заключенных договоров долевого участия. Все остальные строительные проекты обязаны будут перейти с 1 июля на эскроу-счета и проектное финансирование. Никакого переходного периода не будет. И остается уже менее полугода.

Что будет в итоге? Цены на квартиры в проектах, которые еще не выведены в продажу, могут увеличиться в примерно до 20 %. Повышение стоимости одного квадратного метра повлечет за собой падение платежеспособного спроса населения, эта оценка колеблется в пределах 7–10 %. По состоянию на 1 июля 2018 года в стадии строительства в России находится 130 млн м2 жилья. Это те, кто получил разрешения до 1 июля 2018 года. В Новосибирской области до 1 июля 2018 года таких разрешений выдано на 1,5 млн м2 жилья.

Александр Владимирович, как вы можете охарактеризовать текущее состояние строительной отрасли?

Пока я располагаю данными за январь–октябрь 2018 года. По объемам сдачи мы находимся на 11-м месте в Российской Федерации. За указанный период в регионе сдали 1 млн 19 тыс. м2 жилья. По состоянию на ноябрь – 1 млн 221 тыс. Падение составляет 10,9 %. Впереди Московская область, Краснодарский край, Москва.

Отмечу, что нельзя выделить вне контекста экономики отдельно взятую строительную отрасль. Ее всегда надо рассматривать в совокупности с тем, что происходит в экономике и в других базовых отраслях. Есть два очень важных показателя, которые относятся к нашей деятельности: ввод общей площади жилых домов и реальные располагаемые денежные доходы. Эти показатели пятый год подряд демонстрируют отрицательную динамику. К сожалению, мы продолжаем копать эту яму.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата – это фактор, который оказывает влияние на платежеспособный спрос населения, способность приобретать недвижимость. Если посмотреть на динамический ряд с 2010 по октябрь 2018 года, то очевидно, что показатель в Новосибирской области постоянно отстает от среднемесячных номинальных заработных плат в среднем по Российской Федерации.

Сегодня этот показатель составляет по России 41 325 руб., в Новосибирской области – 34 280 руб. Причем это отставание началось с 2010 года. Но если тогда отставание составляло 15 %, то сейчас – 19 %.

Сколько жилья сдано в 2018 году?

В период январь–октябрь 2018 года в России за счет всех источников финансирования сдано 51 млн 400 тыс. м2 жилья. В Сибирском федеральном округе – 4 млн 433 тыс., в Новосибирской области – 1 млн 019 тыс. Наша доля в общем объеме сдачи по стране составляет 2 %.

Для сравнения, в 2017 году мы сдали 1 млн 725 тыс. м2 жилья, откатились к 2013 году. То есть в 2013 году было 1 млн 723 тыс. В 2018 году ожидается сдача на уровне 2012 года – 1 млн 571 тыс. м2. Соответственно, откатимся еще на год. Отставание идет примерно на 6 лет.

Доля индивидуальных жилых домов составляет в 2018 году около 50 %, тогда как в предыдущие годы в общем объеме сдачи в эксплуатацию жилья она не превышала и 30 %. Правда сейчас это не заслуга строителей, а, скорее, Росреестра, который зарегистрировал все дачи и индивидуальные жилые дома.

По Сибирскому федеральному округу за период январь–октябрь 2018 года у Новосибирской области лучший показатель. Далее следуют Красноярский и Алтайский края. Положительные темпы роста наблюдаются только в Алтайском крае и в Республике Алтай. Во всех остальных регионах, входящих в Сибирский федеральный округ, этот показатель отрицательный.

В целом в стране объем работ по виду деятельности «строительство» составил 5 трлн 921 млрд руб., в СФО – 596 млрд руб., в Новосибирский области – 97,6. Если смотреть в динамике, то микроскопическое отставание в Российской Федерации, в СФО – падение – 9,6 %. В Новосибирской области строительство приросло на 9,7 %. Но не потому, что строители стали осваивать больше средств, а потому, что имеет место так называемый эффект низкой базы. Мы 4 года подряд копали яму, темпы роста все время были отрицательными по этому показателю. Красноярский край осваивает средств больше всего – 133 млрд руб., Новосибирская область освоила 97,6 млрд руб., мы на втором месте в СФО, но и строим больше. У нас 1 млн 019 тыс. м2, в то время как в Красноярском крае – всего 676. У нас ориентация на жилищное строительство, а в Красноярском крае, Кемеровской, Иркутской областях в большей степени развивается промышленное строительство.

Еще один очень важный показатель – денежные доходы на душу населения. В Российской Федерации эта сумма составляет 31 693 руб., в СФО – 21 999, в Новосибирской области – 23 575. Наше отставание от среднероссийского уровня – 26 %, а СФО отстает от среднероссийского на 31 %.

В Сибирском федеральном округе самые низкие доходы – 21 999 руб., и самые низкие расходы – 18 323 руб. Впереди нас все остальные округа.

Очень важный показатель – динамика реальных располагаемых доходов населения. Он учитывает инфляцию и рассчитывается за вычетом обязательных платежей. Так вот, в Новосибирской области у нас трижды был подъем, положительные темпы роста: в феврале, в апреле и в июне. Остальные темпы роста были, к сожалению, отрицательными. По октябрю и ноябрю темпы роста также отрицательные -2,9 %. В динамике с 2010 года мы росли в реальных располагаемых доходах до 2013 года, с 2014 года у нас наблюдаются только отрицательные темпы. Мы имеем накопительный отрицательный эффект уже больше 20 % за 5 лет. С 2010 года изменилась ситуация с вводом жилых домов по формам собственности. Конечно, государство в основном, не строило, а заказывало для своих нужд. 8,2 % финансировали строители, муниципалитет – 4 %. К 2018 году доля государственного и муниципального финансирования уже менее 1 %.

Как складывается ситуация в ипотечном кредитовании?

Задолженность по кредитам физлиц превышает 315 млрд руб., по ипотечным кредитам задолженность 147 млрд руб. Просрочка выросла на 106,1 %. При этом 2/3 ипотечных кредитов приходится на рынок вторичного жилья. Из этих 147 млрд руб., которые накоплены за все 13 лет существования ипотечного кредитования, около 100 млрд руб. ушло на вторичный рынок, порядка 35 млрд руб. – на первичный рынок, т. е. непосредственно строителям.

По объему выданных ипотечных кредитов Новосибирская область занимает 10-е место в России и 1-е по Сибирскому федеральному округу. Ипотека на вторичном рынке увеличилась в 1,5 раза, доля ипотеки в задолженности физических лиц составляет 46–48 %.

Сколько договоров долевого участия зарегистрировано в 2018 году?

По сравнению с аналогичным периодом 2017 года, в период с января по ноябрь 2018 года зарегистрировано на 15 % больше ДДУ – 26,2 тыс. Сдано 16,5 тыс. квартир.

Еще один важный аспект, на который хотел бы обратить внимание, – число разрешений на строительство многоквартирных домов. За первое полугодие 2018 года, когда строители стремились по старым правилам «застолбить» за собой уже имеющиеся земельные участки, выдано 180 разрешений, это вдвое больше, чем за аналогичный период 2017 года. Только за июнь 2018 года в УАСИ поступило 250 обращений за выдачей разрешения на строительство. Общая площадь строящихся объектов по выданным разрешениям составляет более 1,5 млн м2. За аналогичный период 2017 года – всего 523 тыс. м2. Общий строительный задел по всем выданным разрешениям сегодня составляет 5,8 млн м2, это 598 объектов.

Строительство жилья уперлось в потолок платежеспособного спроса населения. В отрасли сохраняется отрицательная динамика основных финансовых показателей. Остается высоким рост цен на стройматериалы. Для отрасли характерны низкие темпы модернизации, технологическое отставание. Также низкая производительность труда и дефицит трудовых ресурсов.

Падение государственных заказов только ухудшает ситуацию в строительной отрасли и дает предпосылки продолжения рецессии в 2019 году. Только за последние три года в Градостроительный кодекс РФ внесено 109 изменений, в федеральный закон № 214-ФЗ – 23 изменения, в Налоговый кодекс – 119 изменений. То есть нет никакой предсказуемости развития и ведения бизнеса, правила игры постоянно меняются. А нет предсказуемости – значит, нет смысла делать инвестиции. Это аксиома. Рентабельность строительной отрасли по Росстату составляет 5,6 %. Отрасль растет при условии, когда рентабельность достигает уровня инфляции плюс 1 %.

С переходом на проектное финансирование, как нам представляется, появится тенденция разделения строительного рынка. Строительство – это единственная базовая отрасль экономики, которая находится в рецессии.

Какие меры поддержки необходимы строительному комплексу?

Главной мерой господдержки, на наш взгляд, является финансирование строительства инфраструктуры, прежде всего, инженерной, социальной. Это будет способствовать развитию жилищного строительства. В целом позитивные изменения в строительной отрасли во многом будут зависеть от поведения основных инвесторов – государства, корпоративного сектора и населения.

Среднемесячная реальная начисленная заработная плата – это реальная зарплата, которая скорректирована с учетом индекса инфляции, но не учитывает обязательные платежи. Здесь у нас положительные темпы роста: 108 % в Российской Федерации, в Новосибирской области – 107,1 %. Если рассматривать среднемесячную номинальную начисленную заработную плату работников организаций по регионам, то мы всегда отставали от Красноярского края, где этот показатель составляет 43 719 руб., Иркутской области – чуть выше 40 тыс. руб., Томской области – 40 591 руб.. Мы находимся, к сожалению, на 7-м месте.

Что касается зарплат по видам экономической деятельности, то в строительстве данный показатель является не самым высоким. За указанный период он составляет 27 182 руб. Меньше получают только в сельском и лесном хозяйствах. Больше всех финансовая и страховая деятельность – 64 тыс. и 38 тыс. руб. соответственно. Номинальная начисленная заработная плата у строителей ниже областного уровня на 23 %.

Источник: vseon.com

Опубликовано: 01.03.2019, 12:24
Изменено: 01.03.2019, 12:24