УДАСТСЯ ЛИ СОЗДАТЬ «БЕЗБАРЬЕРНУЮ СРЕДУ» ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ?

25 декабря, 2012

5 декабря в Новосибирске прошло совместное заседание Совета СРО НП Строителей Сибирского региона (СРО НП ССР) и Некоммерческого партнерства «Региональный деловой клуб строителей».

Заседание, собравшее ряд крупных застройщиков и генподрядчиков Новосибирской области, провел президент НП ССР Александр Савельев. В мероприятии также приняли участие начальник управления архитектуры и строительства Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Ирина Бокова, начальник юридического отдела Министерства строительства и ЖКХ НСО Лариса Гильмутдинова,начальник отдела по государственному строительному надзору Западно-Сибирского управления Ростехнадзора Олег Михальченко, заместитель начальника инспекции Госстройнадзора Новосибирской области Евгений Ивашина, заместитель председателя Комитета по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Законодательного собрания Новосибирской области Дмитрий Козловский, начальник Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска Игорь Лукьяненко, председатель Некоммерческого партнерства «Региональный деловой клуб строителей» Майис Мамедов, исполнительный директор СРО НП ССР Юрий Мишаров.

Две основные заявленные темы мероприятия – «О мерах господдержки строительной отрасли в Новосибирской области в 2013 году» и «Мониторинг и оценка административных барьеров в жилищном строительстве Новосибирской области». Последняя тема экспромтом спровоцировала обсуждение и еще одной – обманутых дольщиков.

Идеал и реальность: разница в 2,8 раза

Александр Савельев:«Я расскажу о результатах проделанного специалистами НП ССР системного исследования административных барьеров в строительстве, имеющих место в Новосибирске и Новосибирской области. «Точкой отсчета» исследования стал аналогичный всероссийский мониторинг, недавно проведенный Национальным объединением строителей совместно с Фондом «Институт экономики города».

За основу расчетов взята реализация инвестиционного проекта по строительству типового жилого многоквартирного дома – четырехподъездного, десятиэтажного, такого, какой приходилось возводить практически каждому застройщику Новосибирской области. Под «административной процедурой» (которая при своей явной избыточности для инвестиционно-строительного процесса как раз и становится тем самым «административным барьером») в исследовании понимается получение каждого отдельно взятого документа – справки, разрешения и других необходимых бумаг, без наличия которых реализовать инвестиционно-строительный проект нельзя.

Для ясности в исследовании весь инвестиционно-строительный цикл разделен на пять основных этапов: 1-й - землеустроительная и градостроительная подготовка, 2-й – проектирование, 3-й – строительство, 4-й – ввод в эксплуатацию, 5-й – постановка объекта на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав собственности на новостройку.

На первый  этап в среднем по России приходится 9 административных процедур. На это (фактически – на подготовку разного рода разрешительных документов) тратится 136 дней. На второй этап – стадию проектирования – в среднем по стране застройщик тратит 265 дней, проходя 18 административных процедур. 3-й этап – строительство: 34 процедуры, 296 дней. Почти год. 4-й этап, ввод объекта в эксплуатацию: 35 процедур, на прохождение которых застройщик тратит в среднем по России 189 дней.

И последний этап – постановка на государственный кадастровый учет, предполагает всего 3 процедуры, требующие 59 дней.

Итого, в среднем по России застройщику при реализации упомянутого типового проекта приходится пройти 99 административных процедур федерального уровня. На это он тратит суммарно 945 дней. Без малого два года и 6 месяцев.

Давайте теперь сравним эту ситуацию с ситуацией в «идеальном», существующем только в теории городе, где всё делается строго по федеральному законодательству

В «идеальном» городе на первый этап (землеустроительный) приходится 5 процедур (107 дней). На второй этап (проектирование) приходится также 5 процедур (106 дней). На третьем этапе (собственно строительном) сконцентрировано 3 процедуры (41 день), на этапе ввода объекта в эксплуатацию – 25 процедур (85 дней), государственный кадастровый учет и госрегистрация прав укладываются в 2 процедуры (26 дней). Итого получается 365 дней на все административные процедуры в ходе реализации проекта (только прошу не путать с самой реализацией, она может затянуться и по другим причинам). 365 вместо 945, которые существуют в действительности! То есть в реальности среднероссийский застройщик тратит на административные процедуры и барьеры только федерального уровня почти в 2,8 раза больше, чем, теоретически, положено по закону.

Самым «административно емким» является этап ввода объекта в эксплуатацию. Всего федеральным уровнем в рамках данного процесса предусмотрено 20 процедур.

Дополнительные процедуры требуются при комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства. 

Но и это еще не всё. Существуют также региональный и муниципальный уровни, добавляющие свою существенную лепту в копилку административных барьеров.

Получение акта выбора земельного участка, получение кадастрового паспорта земельного участка, получение ордера на производство земляных работ, получение согласования на проведение земляных работ от собственника сетей газо-, водо- и прочего снабжения и многое другое  - это уже «заморочки» местного уровня, установленные региональной властью или муниципалитетом. В качестве экзотического примера регионального административного барьера можно упомянуть обязательный в одной из российских областей договор на промывку трубопроводов нового жилого дома горячей водой.

Назовите это самодеятельностью, если угодно. Вместе с тем, нельзя однобоко утверждать, что эта «самодеятельность» имеет целью как-то навредить строителям. Намерения-то у всех этих начинаний благие, и их цель, в частности – отсечь недобросовестных, ненадежных участников рынка от реализации инвестиционно-строительных проектов. 

На этапе государственного кадастрового учета и регистрации прав по федеральным требованиям должно быть всего две процедуры: выдача кадастрового паспорта объекта недвижимости и государственная регистрация прав собственности застройщика на объекты недвижимости. Дополнительным барьером на региональном и муниципальном уровне барьером является получение документов технической инвентаризации. Впрочем, эта процедура скоро перестанет быть чисто государственной.

А как в Новосибирске?

Теперь предлагаю подробнее остановиться на административных процедурах, сопровождающих инвестиционно-строительные процессе в Новосибирской области, и сравнить ситуацию в регионе, в стране и в «идеальном» нормативном городе.

Итак, на первом, землеустроительно-градостроительном этапе в Новосибирской области застройщикам надо пройти всего 28 административных процедур. Из них 9 – это процедуры федерального уровня, от которых никуда не денешься, 8 – процедуры региональные, «от правительства Новосибирской области», и 11 – процедуры, установленные муниципалитетом. Итого с 9 процедур регион «вырос» до 28.

Конечно, многие цифры лукавят. Например, если застройщику на землеустроительном этапе не требуется изменить разрешенное использование земельного участка, то в «виртуальном городе» мы тратим на административные процедуры данного этапа 107 дней, в среднем по России 136 дней, в Новосибирске – 173 дня.

Зато если при этом понадобится предварительно изменить разрешенное использование земельного участка, длительность административных процедур возрастет до 567 дней. Говорю, основываясь на данных, которые нам представили сами застройщики.

Второй этап: в «нормативном городе» - 6 процедур, в среднем по России 18 процедур, в Новосибирске компании на данном этапе проходят 15 процедур – даже чуть меньше среднероссийского показателя. Из них 6 – это федеральные процедуры, 3 – региональные, и 6 процедур, инициированных муниципальным образованием. Количество дней на этот этап, соответственно, но «нормативному городу» (в идеале) – 106 дней, в реальности в среднем по России – 265 дней, а в Новосибирской области компании тратят на данный этап 275 дней. Причем 80 процентов времени уходит на сбор исходных данных для проектирования, на изыскания и прохождение государственной экспертизы проектной документации.

На третьем этапе, касающемся собственно строительства, в условном «нормативном городе» предусмотрено всего 8 административных процедур, реально у среднероссийского застройщика выходит 34 процедуры, и по этому показателю новосибирские компании стопроцентно совпадают со средней цифрой по стране: тоже 34 процедуры. Из них 8 – процедуры федерального уровня, 17 – муниципального, и 9 процедур «добавило от себя» правительство Новосибирской области. На данный этап в идеальном «нормативном городе» должен уйти 41 день, реально в среднем по России уходит 296 дней, в Новосибирской области – 324 дня. Причем 54 процента этого времени тратится на получение разрешений на строительство. Количество денежных средств, требующихся на прохождение административных процедур этапа строительства (хотя цифра здесь может быть лукавая) – 444 тыс. рублей в среднем по стране и 130 тыс. рублей в Новосибирской области.

Четвертый этап – ввод объекта в эксплуатацию. «Нормативный город» предусматривает 23 процедуры на данном этапе, в среднем по России их 35, в Новосибирске – тоже 35 процедур. Количество дней, которое нужно затратить на прохождение этих процедур: в идеальном «нормативном городе» – 85, в среднем по стране – 189 дней, в Новосибирской области – 205 дней.

Пятый, заключительный этап: постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав собственности на объект недвижимости. В «нормативном городе» на данном этапе предусмотрено всего 2 процедуры, в среднем по России – 3, и в Новосибирске – тоже 3 процедуры.

Сколько же дней тратит строительная компания на эти две процедуры? По «нормативному городу» должно быть 29 дней, в среднем по стране у застройщиков фактически уходит на это дело 59 дней, у новосибирской компании – 75 дней.

Итак, суммарно на всех этапах инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома в «нормативном городе» предусмотрено всего 48 административных процедур, фактически в среднем по России таких процедур наблюдается 105 (в два раза больше), новосибирские же компании проходят примерно 115. Муниципальные органы власти добавляют нашим застройщикам порядка 43 процедур, еще 24 прибавляет региональное правительство.

Все барьеры запретит Президент России?

Интересно сопоставление сроков: по меркам «нормативного города», на все процедуры должно уйти 365 дней (год), в среднем по России реально уходит 945 дней (2 года и 6 месяцев), а новосибирские же компании тратят 1056 дней, или 2 года и 8 месяцев. Высокие временные затраты в значительной мере связаны с возникающей необходимостью расселения ветхого и аварийного жилья. Кстати, один из присутствующих в зале сообщил, что ему при реализации инвестиционного проекта жилищного строительства, обремененного предварительным расселением, требуется еще больше времени, почти четыре года: 1450 дней (это сказал генеральный директор ООО «РСК» Владимир Литвинов. - Ред).

Сумма денег, требующаяся на административные процедуры «среднего» жилищного инвестиционного проекта: в среднем по России – 25 миллионов рублей, по Новосибирску – около 15 миллионов рублей.

Коллеги, прошу обратить внимание, что исследование носит констатирующий характер, и ни одна процедура не была названа излишней или ненужной. Мы просто констатировали их количество. Думаю, не все «барьеры» плохи – есть и полезные.  Разумеется, сегодня необходим анализ, ревизия всех этих процедур на предмет необходимости. Нет ли надуманных, избыточных. За основу, конечно, надо брать федеральное законодательство.

Сегодня власть тоже старается решать проблему административных барьеров; я напомню вам, в частности, про поручение вице-премьера Дмитрия Козака, который еще до середины апреля текущего года требовал от Минрегиона РФ представить исчерпывающую информацию об административных барьерах в сфере градостроительства и о возможных путях их преодоления. Правда, о том, была ли в действительности представлена какая-то информация, мне неизвестно.

Кроме того, есть майский указ № 600 Президента РФ, где тоже сказано об административных барьерах в строительстве. Существует и проект еще одного указа. Путин пока его не подписал, но проект выложен на сайте Национального объединения строителей. Так вот, этот неподписанный указ предусматривает так называемый сводный перечень административных барьеров в процессе реализации инвестиционных проектов в сфере градостроительной деятельности. Этот жесткий окончательный перечень предусматривает всего 53 процедуры. Ничего больше, сверх этого, субъектам федерации и муниципалитетам придумывать нельзя. На это наложен категорический запрет. Надеюсь, в ближайшее время данный указ будет подписан.

К слову, хотел бы напомнить: институт саморегулирования в России вводился отчасти именно с целью ликвидации одного из крупных административных барьеров: обязательного лицензирования строительной деятельности. Однако в качестве альтернативы  строительный комплекс получил общественных чиновников (я имею в виду нас), которые выдают свидетельства о допуске, являющиеся фактически аналогом лицензии».

Снижение себестоимости не означает снижения цены

Дмитрий Козловский: «Александр Владимирович, скажите, по вашей информации, существует ли проблема административных барьеров за рубежом? И еще: возможно ли снижение стоимости квадратного метра жилья в результате ликвидации лишних административных барьеров?

Александр Савельев:«За рубежом, насколько я знаю, эта проблема стоит гораздо менее остро. Хотя системных исследований по этой теме мы не проводили. По второму вопрос: время, среди прочего – категория экономическая. Если мы станем тратить меньше времени на получение всевозможных справок, разрешений и допусков, безусловно, затраты застройщика сократятся. Себестоимость снизится. Но в том, что возникшая экономия отразится снижением цены квадратного метра жилья на рынке, я сильно сомневаюсь. Рыночная цена жилья определяется спросом, реальной покупательской способностью. При наличии устойчивого спроса застройщику, конечно, нет смысла снижать цену. Просто вырастет его прибыль. Это бизнес. Я ведь не открыл здесь какую-то неведомую ранее никому истину, правда? Наивно думать, что бизнесмен спит и видит, как бы ему поскорее раздать всю свою продукцию людям бесплатно – как это было при советской власти.

Кстати, давно пора поменять статистические подходы к классификации объемов вводимого жилья. Статистика сегодня просто фиксирует количество квадратных метров жилья, которое получило разрешения на ввод в эксплуатацию. А потом, например, правительство Новосибирской области рапортует: мы ввели в эксплуатацию почти 1,4 миллиона квадратных метров! Но давайте зададимся вопросом: «мы» в данном случае – это кто?

Статистика нуждается в модернизации

Убежден: нормальным для статистики должен стать подход, когда объемы вводимого жилья разделяются на построенные бюджетом региона и на построенные за счет средств частных инвесторов. На самом деле, если копнуть поглубже, выяснится, что в той же Новосибирской области из красивых прошлогодних  почти 1,4 млн. квадратных метров жилья за средства бюджетов всех уровней построено и приобретено только 60 тыс. кв. метров. Львиная доля возведена на частные деньги.

Кроме того, полагаю, сегодня строительному бизнесу важно иметь статистические данные о том, сколько из построенных квадратных метров было реализовано покупателям за определенный промежуток времени. Не секрет, что введенное жилье далеко не всегда сразу продается. Если мне не изменят память, в 2011 году у нас в области надолго «зависло», не найдя сразу своего покупателя, более 3 тысяч новых квартир.

Да, в советские времена всё было просто и понятно: сколько построили – столько и раздали людям. Тогда статистика «чистого ввода» была правильна и адекватна экономической ситуации, экономической формации, если угодно. Но сейчас экономика принципиально иная. И нам требуется знать не только сумму введенных квадратных метров, но и количество закладывающихся новых строительных фундаментов, количество выданных разрешений на строительство. Эта информация поможет бизнесменам верно сориентироваться на рынке – а значит, в нужный момент принять верное решение (чтобы, среди прочего, не порождать  «обманутых дольщиков» - ведь не всегда долгострой является  следствием злого умысла; порой проблема в неверно спрогнозированной рыночной ситуации: надеялись продать все квартиры, а продажи неожиданно остановились. – Ред.).

Отмечу, в США эти показатели являются основными: они учитывают количество проданных домов в расчете на одно домохозяйство, количество заложенных за отчетный период фундаментов, и выданных за то же время разрешений на строительство. Это очень важные показатели, они позволяют эффективно отслеживать ситуацию на рынке жилищного строительства.

Отрадно, что сегодня (во всяком случае, пока) наш строительный рынок работает в неплохом темпе. Так, за 9 месяцев 2012 года в Новосибирской области 13 тысяч человек получили ипотечные кредиты на сумму 17,9 млрд. рублей. Правда, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам ни в какие ворота не лезет – 12,4% (за рубежом 2-3, максимум 4 процента). Но и при всём этом почти на 18 миллиардов рублей выдано кредитов! Это замечательно! Мы почти достигли максимальных докризисных объемов ипотеки. Столько же выдали в 2008 году. Думаю, и ввод жилья в этом году в Новосибирской области будет соответствующий, не меньше полутора миллионов квадратных метров точно. Спрос хороший, спрос разогрет ипотекой. Как следствие, бизнес застройщиков идет неплохо. Так, за 2012 год по виду деятельности «Строительство» будет освоено, скорее всего, не менее 49-50 млрд. рублей. Это тоже пиковый докризисный объем.

Субсидии нужны – однозначно!

Еще добавлю несколько слов к вопросу о корреляции между себестоимостью и рыночной стоимостью квадратного метра. Помните спор – продолжать ли давать   молодым семьям субсидию на покупку жилья в новостройках (300 тыс. рублей)? Дискуссия не утихает и по сей день. Думаю, поддержку нужно оказывать однозначно! Какие бы там процессы ни шли, как бы ни мухлевали порой люди, которые получают эти деньги… Да, ограничения в данном случае тоже важны, но это второй вопрос. Ведь предоставляя субсидию, правительство убивает сразу двух зайцев: и молодую семью стимулирует, чтобы она приобрела жилье, и строителей поддерживает. Я целиком поддерживаю областные власти: господдержка должна быть, причем поддержка разная. Это нормально и правильно. Главное – правильно определить лимиты. Сейчас с субсидиями возникла проблема только из-за того, что на их получение продолжали записывать чуть ли не всех желающих - в то время как средства в бюджете на обеспечение этих возрастающих расходов неумолимо подходили к концу. Надо тщательнее следить за процессом и не записывать людей в очередь, заведомо зная, что денег на поддержку им вряд ли выделят. В противном случае люди чувствуют себя обманутыми и обделенными; так обычная административная неразбериха, возникающая безо всякого злого умысла,  способна привести к неприятным последствиям с широким общественным резонансом».

Дмитрий Козловский:«Проблема-то как раз и заключается в том, что если продолжать такими же темпами формировать очередь и выдавать субсидии, то мы рассчитаемся с теми, кто встает в эту очередь сегодня, только к в 2021 году! Поэтому мы, депутаты, и рекомендовали губернатору либо приостановить действие программы субсидирования населения при приобретении жилья, либо добавить денег в эту статью бюджетных расходов. Наш Комитет это и сделал, добавив 220 миллионов рублей на эти цели в бюджет 2013 года. То есть приостановка программы фактически была нужна, чтобы найти средства для обеспечения ее бесперебойного финансирования. А так мы не против того, чтобы помогать людям!»

Жизненно необходимые проверки

Олег Михальченко: «Предлагаю вернуться к теме административных барьеров. На этапе строительства самыми долгими названы три процедуры: получение разрешения на строительство, оформление ордера на земляные работы и проверки органов Госстройнадзора. По результатам мониторинга, на оформление заключения органов Госстройнадзора в среднем уходит 100 дней, а количество проверок в разных регионах варьируется от 11 до 43. Вот на этом моменте я хотел остановиться детально.

За 11 месяцев 2012 года нашим отделом по Новосибирской области проведено 103 проверки. В результате выявлено более 600 нарушений. За них привлечено к ответственности юридических и должностных лиц на сумму более 4 млн. 800 тысяч рублей.

Обратите внимание, в упомянутом числе нарушений более половины (то есть более 300) занимают нарушения, которые влияют на конструктивную надежность и безопасность зданий и сооружений. Я хотел подчеркнуть распространенность именно этого вида нарушений, не размениваясь на более мелкие огрехи, связанные с получением и оформлением разного рода документов. 

А если рассуждать о снижении количества проверок – как о снижении «избыточного административного барьера… На самом деле, мы это уже проходили. В 2010 году был принят 294-й Федеральный закон (о защите прав юридических лиц), где была очень четко прописана процедура возможных проверок организаций контролирующими органами. В соответствии с буквой данного закона, органы надзора должны были уведомлять проверяемого не менее чем за три дня до проведения проверки и так далее. И когда мы начали работать по 294 закону, к сожалению, получили в результате резкий рост количества нарушений. Не помогли и внедряемые на тот момент механизмы саморегулирования строительной отрасли.

Поэтому позиция нашего управления такова: говорить о каком-то новом регламенте, ограничивающем проверки, либо о сокращении числа проверок – сегодня преждевременно».

Ирина Бокова:«Между прочим, в дорожной карте августовского правительственного постановления о содействии строительному бизнесу содержится предложение о предоставлении возможности отказа каждой отдельно взятой компании от государственного строительного надзора – с переложением к 2014 году надзорных функций по строительству многоквартирных жилых домов на плечи СРО. Вы готовы взять надзор на себя?».

Александр Савельев:«Живя в нашей стране, мы привыкли быть готовыми ко всему!».

Олег Михальченко: «Тема снижения административных барьеров нуждается в большом обсуждении. Важно не выплеснуть с водой ребенка, не допустить исчезновения важных контрольно-надзорных процедур, от которых прямо зависит безопасность объектов капитального строительства для жизни и здоровья людей.

Думаю, к обсуждению следует привлекать и саморегулируемые организации, и строительное сообщество, и государственные надзорные органы.

Отрадно отметить, что в последнее время у нас стало налаживаться взаимодействие такого рода. Могу отметить в этом плане активность Делового клуба строителей и СРО НП Строителей Сибирского региона. Приведу пример положительного результата нашего сотрудничества: недавно у нас проходило схожее по тематике совещание, на котором прозвучал вопрос о сложности технических условий на электрические и тепловые сети, выставляемых энергоресурсоснабжающими организациями.

И вот по инициативе (нашего) управления в Министерстве промышленности Новосибирской области было проведено совещание с участием энергоснабжающих организаций, где было принято решение о том, что в технические условия энергоснабжающие организации отныне не будут включать требования обязательного наличия дополнительных источников энергоснабжения (вроде дизельных генераторов). Имеется соответствующий протокол, где официально зафиксировано данное решение. Вот положительный пример нашего взаимодействия!».

Почему затягиваются сроки

Ирина Бокова:«Скажу несколько слов о причинах затянутости землеустроительных процедур (получения и оформления земельных участков). Одна из главных причин данной ситуации – в том, что у нас не выполнена должная градостроительная подготовка земельных участков. Она недостаточна. И в принципе, это проблема не только одного Новосибирска, но и  Новосибирской области в целом. Согласно градостроительному законодательству, у нас должны быть подготовлены, оформлены и загружены в систему кадастрового учета все градостроительные документы. Это схемы территориального планирования области, района, генеральный план города, правила планировки и застройки населенных пунктов, проекты планировки и проекты межевания земельных участков. Всё это – единая система документов, которые последовательно вытекают друг  из друга. Если вся необходимая информация о земельных участках будет должным образом загружена в информационную систему Кадастровой палаты – это существенно сократит сроки прохождения административных процедур на землеустроительном этапе.

Сегодня, насколько мне известно, между Росреестром и мэрией Новосибирска достигнута договоренность, и информация, касающаяся планировки и застройки, введена в городской кадастровый учет. У нас единственный муниципалитет по всей Новосибирской области, который сегодня впереди всех (в том числе и впереди регионального правительства) в сфере подготовки градостроительной документации  - это город Новосибирск. Но даже «передовой» Новосибирск укомплектован граддокументацией не полностью. Например, отсутствуют сведения о зонах особого использования.

Таким образом, для того, чтобы убрать некоторые административные барьеры, надо вначале вложить немалое количество денег (например, в разработку градостроительной документации). Могу сообщить, что на ближайшие три года в бюджете Новосибирской области предусмотрено примерно 300 млн. рублей на подготовку градостроительной документации (в том числе правил землепользования и застройки, без которых выдавать разрешения на строительство нельзя) в населенных пунктах региона.

Еще одно: сейчас много разговоров ведется вокруг «принципа единого окна» для выдачи разрешений на строительство. Это «одно окно» довольно сложно реализовать, во всяком случае, в Новосибирске, потому что город огромен – хотя и все задействованные в выдаче разрешений органы располагаются преимущественно неподалеку друг от друга, на территории мэрии Новосибирска.

О скорости получения разрешений на строительство. Как-то к нам в областное правительство приехали представители из Кореи. Хотели строить один объект в нашем Промышленно-логистическом парке. Воспользовавшись случаем, я спросила у них, сколько времени потребуется для получения разрешения на строительство в городах Южной Кореи. Мне ответили: неделю! Фантастически короткий для нас срок. С другой стороны, чтобы получить разрешение на строительство в городе Париже – нужно три года. Так что всё по-разному, всё относительно.

А некоторые документы, получение которых вы относите к административным барьерам, на самом деле являются подтверждением безопасности объекта, и их «барьерами» называть никак нельзя. Они на самом деле нужны!

«Никто не мешает пожаловаться»

О подключении новых объектов к инженерным сетям. Думаю, застройщик изначально должен четко знать, сколько ему потребуется заплатить, и никаких дополнительных затрат на        замену магистральных сетей не должно быть. Это – обязанность ресурсоснабжающей организации. Мы говорим на эту тему постоянно, и постепенно находим понимание у руководства ресурсоснабжающих организаций. Они соглашаются с тем, что такой подход справедлив, с тем, что не должно быть двойного обременения…».

Александр Савельев:«На самом деле всё обстоит абсолютно не так, и все обременения сохраняются».

Ирина Бокова:«Мы стараемся это изжить разными путями. В том числе и путями административного давления. Ну, в конечном итоге, у нас ведь есть и прокуратура, правда? Жалуйтесь, кто же мешает? Хотя такое предложение с моей стороны, пожалуй, выглядит наивно... Я же прекрасно понимаю, что никому из вас не хочется серьезно портить отношения с ЗАО «Региональные электросети» (ЗАО «РЭС»)».

Александр Савельев:«Ирина Викторовна, расскажите, когда же и у нас начнутся голландские аукционы, когда начнут землю бесплатно выдавать?».

О «голландских аукционах» и самом большом «барьере»

Ирина Бокова:«По поводу голландских аукционов (играющих на понижение стоимости конечной строительной продукции) скажу следующее. Они у нас возможны только на федеральных землях и на землях Фонда РЖС. На муниципальных землях, на областной земле нам пока федеральное законодательство такого рода аукционы проводить не позволяет.

А чтобы организовать «голландский аукцион», к примеру, на землях Фонда РЖС, вначале нужно региональным законом определить перечень категорий граждан, которым будет предоставляться право приобретения жилья по таким сниженным ценам в домах, построенных на землях, предоставленных застройщикам по принципу «голландского аукциона». Наша задача как субъекта федерации такой закон подготовить, определить категории граждан.  И мы сегодня действительно готовим такой законопроект. Правда, муниципалы уверяют, что мы в данном случае можем только рекомендовать, но, думаю, они ошибаются: закон НСО – это не рекомендательное письмо, его надо будет всем исполнять.

Дальше механизм голландских аукционов будет действовать так. Муниципалитетом либо правительством региона в Фонд РЖС будет направлена заявка, подготовленная на основе собранных заявлений людей,  определенных упомянутым выше законом. В заявке будет показана потребность конкретного числа людей в жилище, которую можно будет удовлетворить, построив на одном из участков ФРЖС, например, 200-квартирный дом.  А собственно аукцион должен будет провести уже сам ФРЖС. За стартовую цену берется выкупная «среднерыночная» стоимость квадратного метра жилья, определяемая для каждого региона Министерством регионального развития РФ. В Новосибирске сейчас эта цена, если не ошибаюсь – 34 тыс. рублей за квадратный метр. Дальше идет игра на понижение – кто возьмется строить за наименьшую стоимость квадратного метра. Если аукцион не состоится, второй раз земля выставляется на торги уже не бесплатно, а по цене земельного налога на данный участок. Если аукцион не состоится в третий раз, земля выставляется на торги по полной стоимости, и получается уже не голландский, а самый обычный аукцион, без обременения обязательствами застройщика продавать квадратные метры исключительно по низкой цене.

И еще немного по поводу административных барьеров. Рада сообщить, что, с трудом преодолев уже наши внутренние, правительственные административные барьеры, мы наконец-то в декабре 2012 года выставляем на аукцион подряд по проведению бизнес-анализа схемы работы областного правительства, имеющего целью снизить административные барьеры. Ну, а если говорить о самом большом и труднопреодолимом административном барьере, то это, на мой взгляд – 94-й федеральный закон о закупках для государственных нужд».

Майис Мамедов:«Как обходить административные барьеры – лучше всего знают сами чиновники. У нас ведь на самом деле хорошие чиновники, я вовсе не хочу их ругать! Если прийти, по-дружески спросить: скажи, дорогой, как обойти вот такое препятствие – чиновник непременно объяснит!».

Евгений Ивашина:«У нашей инспекции есть ряд предложений, как можно снизить наше «инспекторское обременение» застройщиков без ущерба для интересов дела, для безопасности зданий и сооружений. Но обсудить его предлагаю в следующем году, когда утихнет ажиотаж массового декабрьского ввода в эксплуатацию и появится относительно свободное время. Нам ведь надо всё проверить. И как стены стоят, и как линолеум лежит. Ведь в случае возникновения проблем все свои вопросы жители обращают прежде всего нам. Считаю, что если житель НСО пришел к нам в инспекцию, задает вопросы, то я, как государственный служащий, будучи компетентен в этих вопросах, обязан разъяснить ситуацию человеку, чтобы у него либо исчезли вопросы, либо появилось понимание, куда ему дальше идти. Так что работы много».

Умножение рублей

Ирина Бокова:«О мерах господдержки.  Наше министерство просило 700 миллионов рублей для увеличения расходов на субсидирование. Но  получилось пробить только 220 миллионов рублей. Жаль…

За последнее время кто только не плюнул в наш огород по поводу предоставления субсидии молодым семьям при приобретении жилья. Но отчего бы не увидеть ее вполне заметные плюсы? Во-первых, это прямая жилищная поддержка молодежи. А во-вторых, это конкретная поддержка строительного комплекса. Каждый бюджетный рубль, вложенный в эту субсидию, по нашим данным, породил дополнительно 6 рублей внебюджетных вливаний в стройку! 7 тысяч граждан (7 тысяч семей) к настоящему времени смогли воспользоваться субсидией. Разве такой эффект можно назвать малозначительным?

Каждый рубль, вложенный бюджетом в индивидуальное строительство (сейчас говорю о субсидии 200 тыс. рублей до начала строительства плюс 200 тыс. по его завершении для индивидуальных застройщиков Новосибирской области) спровоцировал 4 рубля внебюджетных инвестиций. Тоже достаточно эффективно, согласитесь! Добавлю: независимые эксперты отметили снижение объемов продаж, как только выдача субсидий молодым семьям затормозилась.

Хорошо, что, несмотря на определенные трудности, областное правительство твердо намерено продолжить выделение субсидий – как молодым семьям (по 300 тыс. рублей), так и индивидуальным застройщикам на селе (200 тыс. + 200 тыс.).

Кроме того, будет продолжена практика предоставления субсидий муниципалитетам под приобретения жилья для многодетных семей,    будет поддержка определенным категориям граждан при приобретении служебного жилья. Подчеркну: по-прежнему все меры поддержки касаются только нового строительства, то есть никакого «разогрева» вторичного рынка не предполагается.

Сами строить жилье мы не будем. Во всем мире наблюдается тенденция ухода государства из сферы жилищного строительства. Да, Москва по 500 тыс. кв. метров в год строит. Но это Москва.

«Такой поддержки не должно быть вообще!»

Евгений Ивашина:«Коллеги, очень хотелось бы узнать ваше мнение: как вы относитесь к мере господдержки, определенной постановлением правительства Новосибирской области от 9 марта 2010 года № 80-ПА «Об оказании государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков»?

Ирина Бокова:«Мое личное мнение: поддержка здесь может быть, но она должна быть очень избирательной».

Голоса из зала:«Такой поддержки не должно быть вообще!».

Евгений Ивашина:«Я поддерживаю именно такое мнение! За 2010-2011 годы на эти цели было потрачено 47 миллионов бюджетных рублей. Но что произошло на самом деле? Фактически эти деньги перекочевали опять-таки в карманы недобросовестных застройщиков! Тех самых, которые взяли с людей деньги, но не достроили начатые дома!

Уверен: государство должно помогать обманутым дольщикам только в том случае, если оно само четко определило и отфильтровало, кому можно строить, а кому нет. Сейчас государство этого не определяет».

Лариса Гильмутдинова: «Вообще, я сама разрабатывала то самое постановление областного правительства № 80, но была категорически против него. Не должно государство финансово участвовать в этих делах. Известно, что некоторые застройщики, скажем так, склонные к недобросовестности, после выхода упомянутого постановления удовлетворенно потерли руки: ну вот, теперь точно при возникновении трудностей можно спокойно бросать недостроенные объекты – государство выручит, поможет дольщикам бюджетными деньгами!».

Александр Савельев:«Я продолжу тему. Средства дольщиков остро необходимы на стартовом этапе строительства, и многие компании без них просто не потянут стройку, потому что своих денег не хватит, а кредиты банки дают далеко не сразу и далеко не всем застройщикам. В Госдуме РФ уже давно лежит законопроект о страховании гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками. Это некий аналог компенсационного фонда в СРО. По этому законопроекту тоже должен создаваться некий страховой компенсационный фонд, куда сбрасываются все застройщики, и данный фонд позволяет в случае возникновения какого-то форс-мажора с дольщиками компенсировать потери граждан. Схема такая: сначала расходуются средства страховой компании, а потом уже средства этого страхового фонда. Таким образом, государство в этих процессах не участвует вообще; застройщики решают проблемы коллегиально. Однако застройщики выступают категорически против этого законопроекта. Зачем нам это надо, говорят они. Есть добропорядочные застройщики, которые никогда не влезут в авантюру, им никакой страховой фонд не нужен, а оплачивать грехи застройщиков недобросовестных мы не хотим!».

Ограниченные полномочия СРО

Лариса Гильмутдинова: «Законопроект о дополнительной защите интересов дольщиков, про который вы говорите, сегодня находится на доработке в Минфине РФ. Его недостаток в том, что он по причине увеличения затрат застройщиков способен поднять стоимость квадратного метра жилья примерно на 4%. Но это сегодня уже не принимается во внимание.

Жаль, что СРО в ситуации с обманутыми дольщиками помощи не оказывает».

Александр Савельев:«У нас нет на это полномочий».

Лариса Гильмутдинова:«Во всяком случае, при проведении плановых проверок фирм мы обязаны извещать об этом саморегулируемую организацию, в которой они состоят. Так вот, за последние 5 лет из 20 плановых проверок только один раз СРО отреагировало, посодействовало нам».

Александр Савельев:«За пятилетнее отсутствие реакции нас упрекать бессмысленно. СРО действуют в общей сложности всего два года».

Юрий Мишаров:«Поймите правильно: мы как саморегулируемая организация  подключаемся тогда, когда в процессе проверок выявляются те нарушения, за которые, в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса, несет ответственность именно саморегулируемая организация. В случае выявления экономических нарушений (например, застройщик не рассчитывается с субподрядчиком), мы не имеем права вмешиваться».

Источник: Строительные ведомости № 23-24 (403-404) 18.12.2012г.


Опубликовано: 25.12.2012, 11:37
Изменено: 25.12.2012, 11:41